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個(gè)性化住宿成本包括哪些內(nèi)容呢？

根據(jù)個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，個(gè)性化住宿成本基本包括以下五個(gè)方面：

1、房租：房屋租賃押金和房租

很多人會(huì)提出這么一個(gè)同題：我自己就是房東、業(yè)主，那在成本里還要不要去算房租？

我認(rèn)為是需要的，因?yàn)榉课輷碛凶约旱谋旧韮r(jià)值，那么運(yùn)營(yíng)成本里面就應(yīng)該有房租這一項(xiàng), 不管你經(jīng)營(yíng)的物業(yè)是否自有，都應(yīng)該在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中進(jìn)行一個(gè)合理的計(jì)算。房租一般分為押金和租金，很多人在運(yùn)營(yíng)的初期或者是籌備期的時(shí)候，很容易就會(huì)忽略房屋押金這一塊，這會(huì)導(dǎo)致成本核算的錯(cuò)漏。按照全國(guó)部分城市、區(qū)域——桂林、西安、成都、杭州、溫州、麗江、大理、廈門、三亞，包括一些小城市的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，房租一般占到營(yíng)業(yè)額五分之一到六分之一。

2、裝修：硬裝與軟裝

硬裝：硬裝部分是在日常經(jīng)營(yíng)或是前期籌備中最容易超支的一部分，因?yàn)樵诶靡淮狈课萑プ鰝€(gè)性化住宿經(jīng)營(yíng)時(shí)，通常需要対房屋進(jìn)行一系列的改造裝修，在這過(guò)程中會(huì)遇到很多前期沒(méi)有預(yù)料到的臨時(shí)性的問(wèn)題。此外在裝修時(shí)，對(duì)于房子的硬件設(shè)施要考慮其使用年限，現(xiàn)在有很多的同行都會(huì)走到一個(gè)誤區(qū)：裝修的房子只使用兩到三年，然后就要進(jìn)行大的改造裝修。這在成本支出上是一個(gè)非常大的忌諱，會(huì)造成極大的浪費(fèi)。

軟裝：很多人在做個(gè)性化住宿的時(shí)候都會(huì)在軟裝部分進(jìn)行舊物改造、舊物利用，但是建議大家不要單從自己的個(gè)人喜好上去考慮，而是要更多地從消費(fèi)者心理、消費(fèi)者習(xí)慣上去考慮。

裝修是一筆非常大的投入，因此建議在成本計(jì)算時(shí)把裝修費(fèi)用總數(shù)均攤到經(jīng)營(yíng)期內(nèi)去做幾年的均攤。

3、人工成本

也會(huì)有人提出來(lái)這樣的問(wèn)題：我的店沒(méi)有雇請(qǐng)外人，所有的事務(wù)都是由我自己和家人進(jìn)行打理，這樣的話我的人工成本是否等于零。

實(shí)際上這和房租是一個(gè)道理，全家人都投入到這樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)里以后，人的價(jià)值也應(yīng)該有所體現(xiàn)，而不是自家人去做這么一件事的時(shí)候就可以不去算人工成本，不算工資和獎(jiǎng)金，僅僅只是依靠一個(gè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)來(lái)獲得生活費(fèi)用。

4、日常損耗

日常損耗分為幾個(gè)小部分，比如洗發(fā)水、沐浴露，甚至部分客棧民宿會(huì)提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，還有我們平常的布草送洗，這些都是經(jīng)營(yíng)中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出，因?yàn)槿粘ＶС鲞€包活食宿之類的其他成本。

5、維修費(fèi)用

這一部分包括電器、家具的維修費(fèi)用，易于理解就不再贅言。?

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個(gè)性化住宿的成本預(yù)算

一般而言個(gè)性化住宿經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)算應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

1、建議把所有成本按照均攤的方式，攤到每一個(gè)客房、每一個(gè)營(yíng)業(yè)日上，就能了解每一間客房、每一天的運(yùn)營(yíng)成本是多少，在制定價(jià)格時(shí)就可以有一個(gè)最基礎(chǔ)的保障，知道一間房、一個(gè)晩上賣多少錢能保本不虧。

我一直在強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是：高的入住率并不等于有高的利潤(rùn)。因?yàn)槿绻氵B每一間客房、每一天的經(jīng)營(yíng)成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因?yàn)槎▋r(jià)低于成本，你就是虧的，而且賣的越多虧得越多。

2、在進(jìn)行成本預(yù)算的時(shí)候，要去估算好裝修回收期。一般來(lái)說(shuō)，裝修的回收期定在3-5年之間比較合理，在此情況下，裝修投入的這費(fèi)用不管是按利率計(jì)算，還是按照其他項(xiàng)目的投資対比來(lái)看，都較為合理。如果回收期超過(guò)5年，基本上就沒(méi)有什么利潤(rùn)或者是收益可言了。

3、進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)應(yīng)該選用一些能夠持續(xù)長(zhǎng)久使用的物品，盡可能地去選擇一些被回收的時(shí)候還能夠保值的物品來(lái)進(jìn)行裝修和裝飾。現(xiàn)在很多客棧民宿或是短租公寓，在裝修選材時(shí)并沒(méi)有考慮到選材的耐用性，這樣対自已以后的經(jīng)營(yíng)支出會(huì)有很大影響。既要注重保值，又要注重耐用性。

4、很多人在做成本核算的時(shí)候并沒(méi)有把房租的遞增算進(jìn)去，建議大家在做核算的時(shí)候要把所有租期內(nèi)的房租平均計(jì)算，這樣得出的成本才是有效的。

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如何通過(guò)成本預(yù)算制定價(jià)格體系？

公式：

客房數(shù)量·客房的最低單價(jià)·全年280天（根據(jù)數(shù)據(jù)出來(lái)的結(jié)論是每年我們都是至少有90天左右是保證能夠滿房，而且這個(gè)滿房的價(jià)格還不是太低，所以我們真正需要擔(dān)心的或者是把入住率支撐起來(lái)的時(shí)間是280天左右）·0.7（入住率的一個(gè)統(tǒng)計(jì)）=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+轉(zhuǎn)讓費(fèi)回收的每年平攤+裝修費(fèi)用回收的每年均攤

正常情況下，通過(guò)公式得出來(lái)的兩邊的得數(shù)差額應(yīng)約等于10萬(wàn)左右。這個(gè)公式實(shí)際上已經(jīng)把成本最大化、利潤(rùn)最小化了，因?yàn)楹芏嗳硕际怯捎谇捌陬A(yù)期太高，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一個(gè)點(diǎn)上，這樣到后面回收的時(shí)候才會(huì)充滿驚喜。

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如何控制單體單店的經(jīng)營(yíng)成本？

1、建議大家在籌備之前，做一個(gè)超出預(yù)算10%-20%的成本預(yù)算表，清楚自已要花的錢大多數(shù)都在哪里。然后把成本預(yù)算表里超過(guò)一萬(wàn)塊錢以上的項(xiàng)目單獨(dú)列出來(lái)，去做成本的獨(dú)立核算。

2、在籌備期間，如果成本預(yù)算已經(jīng)定稿，或裝修的樣板圖、效果圖已經(jīng)出來(lái)，主題定位、客群定位都已確定之后，只要是涉及十平方或者兩個(gè)房間以上的區(qū)域改造項(xiàng)目，盡可能地只在這些項(xiàng)目上做減少而不是增加。因?yàn)榭腿藢澐块g的要求并沒(méi)有我們想象的那么多。

3、不必把一個(gè)區(qū)塊的裝修一次性做到位，這樣投入成本會(huì)很高。一些可有可無(wú)的裝飾品或物品可以在雙十一雙十二或打折促銷的時(shí)候去采購(gòu)添加，能夠節(jié)省資金。

4、現(xiàn)在很多同行會(huì)走入一個(gè)誤區(qū)或怪圈：一家店兩到三年以后就放棄原有裝修，全盤重新進(jìn)行大裝，其實(shí)這樣很傷元?dú)?。一家店在?jīng)營(yíng)過(guò)程中都會(huì)發(fā)生同地區(qū)同行業(yè)之間的對(duì)比，但我們一再堅(jiān)持的是，人無(wú)我有，人有我未必要有。客人選擇個(gè)性化住宿產(chǎn)品的時(shí)候就確定了這一點(diǎn)，他要的東西并非酒店的單純硬件奢華體驗(yàn)?zāi)軌蛱峁┑模俏覀兡軌蛱峁┑?。此外，兩到三年的一個(gè)大的全裝修，相當(dāng)于把剛剛收回的資金又再投入到店里，相當(dāng)于這兩到三年是在打白工。

我們?nèi)ソ?jīng)營(yíng)客棧民宿，更多的是為了我們自己的生活有所不同。大家可以設(shè)想一下，如果每一個(gè)人都在想方設(shè)法地在兩到三年去做房屋的裝修翻新，同行看到了以后也會(huì)有同樣的舉動(dòng)和想法，這樣在民宿的聚集地全年到尾就都在裝修，帶來(lái)的結(jié)果就是市場(chǎng)環(huán)境和自然環(huán)境的惡劣，在這樣的情況下，就難以為客人提供較高的體驗(yàn)度，難以獲取較高的滿意度，生意自然也就差了。其實(shí)東西可以舊不可以臟，并不是所有配置都豪華得煥然一新就可以做滿足客人的心理需要，消費(fèi)者想要的是回歸的概念，而不是單純奢華的概念。

5、單店單體的經(jīng)營(yíng)成本逐年遞增，建議大家在每年的維修費(fèi)用上也做一個(gè)比較準(zhǔn)確的估算。其實(shí)單店單體的經(jīng)營(yíng)成本是很難去降低的，而在經(jīng)營(yíng)之外，很多時(shí)候單體店的經(jīng)營(yíng)成本居高不下，并不是因?yàn)榈陜?nèi)開支，而是三五不時(shí)地招待親友。如果是組織活動(dòng)反饋給客人這樣的經(jīng)營(yíng)成本是該花的，但如果總是過(guò)分的進(jìn)行應(yīng)酬和公關(guān)是很不必要的。

6、一直都在強(qiáng)調(diào)的是，在開店之前要把客群定位好，明確自己接待什么樣的客人、賺什么人的錢，這樣生意就會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)有一些規(guī)律去摸索。控制經(jīng)營(yíng)成本其實(shí)與接待的消費(fèi)者也是有關(guān)聯(lián)的，如果你的店什么樣的房型都有、什么樣的客人都要去接待的話其實(shí)會(huì)增加一定的經(jīng)營(yíng)成本。?

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兩到三年后，成本控制的重點(diǎn)在哪里？

簡(jiǎn)單總結(jié)：

1、不要大修大裝，大修大裝勢(shì)必要把原先的本錢又都投入進(jìn)去的。

2、要持自己的特色，人無(wú)我有，人有我未必要有。

3、注意電器的維護(hù)，電器在兩到三年以后就達(dá)到三分之一的使用壽命到了，這時(shí)候需要經(jīng)常檢修電器。

4、家具的維修和檢査也非常重要。

5、很多人可能不會(huì)想到，就是外墻的防水。房屋都有一個(gè)使用壽命，很多房間發(fā)霉或是漏水都是因?yàn)橥鈮Φ姆浪疀](méi)有做好，建議大家在裝修完兩到三年之后，全面地去檢查房屋的外面和天花板，如果有出現(xiàn)漏水的痕跡要及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救，越是到后期就越是要注意這一方面。

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成本逐年遞增后的應(yīng)對(duì)方式

1、在籌備期做好支出調(diào)研非常有必要，但在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)建議大家每一個(gè)季度的經(jīng)營(yíng)期, 也要做好下一個(gè)季度的成本支出預(yù)算及核算，這有助于我們?cè)诮?jīng)營(yíng)過(guò)程中少花錢、少亂花錢。

2、千萬(wàn)不要隨波逐流，很多業(yè)主看到周邊的同行添置了一個(gè)東西之后會(huì)覺(jué)得很不錯(cuò)我也去買一個(gè)，卻不考慮物品對(duì)自己房子的實(shí)用性。每増加一項(xiàng)成本投入實(shí)際上都要根據(jù)房屋的狀況，如果房屋本身承受不了某些物品的添加，增添之后其實(shí)是在給自己的資金和房屋增加負(fù)擔(dān)。

3、建議多從旅行者的消費(fèi)習(xí)慣去考慮成本的支出和物品的添置，建議多和客人對(duì)話，了解他們的消費(fèi)習(xí)慣，這樣能夠在成本的支出和控制上就能有一個(gè)明顯的效果。

4、建議大家在軟性的成本支出上做增加，不要一而再、再而三地在硬件上來(lái)做過(guò)多的投入。這里的軟性不單是軟裝，不單是供給客人一些精油、咖啡、茶之類的一些物品，還要從人工的角度去考慮?，F(xiàn)在有很多的經(jīng)營(yíng)者往往都是在硬性的成本支出上面考量過(guò)多，而沒(méi)有在店員或人才這些軟性上進(jìn)行考量，導(dǎo)致行業(yè)人才緊缺。一間房子如果沒(méi)有人，就是一個(gè)沒(méi)有靈魂的經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能把身邊的同事、伙伴培養(yǎng)起來(lái)，給到他們足夠多的薪資待遇、福利，可能對(duì)你的店的總體成本的控制或者是利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)都會(huì)有好的幫助。

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關(guān)于OTA的成本控制

OTA的成本是很可怕的，占到總體營(yíng)業(yè)額的18%-20%。你如果只能通過(guò)0TA來(lái)產(chǎn)生訂單，應(yīng)該考慮經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。OTA是無(wú)情的，傭金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。

在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)該著重地去觀察自己的數(shù)據(jù)，了解不同的季書在不同的 〇TA上面推房效果。哪家OTA給到的客源最多，哪一個(gè) 〇TA在淡季的時(shí)候客源補(bǔ)充量最多，就要適時(shí)地調(diào)整在這些OTA上面的營(yíng)銷方案。

而現(xiàn)在OTA上的金牌、特牌傭金特別高，是不建議大家采用的。原因在于〇TA推廣得再好，落地服務(wù)沒(méi)有跟上，也沒(méi)有回頭客。

因此，想要降低OTA的推廣成本，實(shí)際上不管是單體經(jīng)營(yíng)還是連鎖經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)該考慮垂直銷售、會(huì)員制度、粉絲經(jīng)濟(jì)這三種營(yíng)銷方式。

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初期成本支出時(shí)應(yīng)避免的誤區(qū)

回歸到我們最初談到的成本的支出的項(xiàng)目：房租、裝修、人工、日常維護(hù)、物件維修。其實(shí)真正的誤區(qū)只有一個(gè)：我們花了很多我們認(rèn)為應(yīng)該花的錢。

1、在成本支出初期，多觀察，少掏腰包，因?yàn)樵谒械馁Y本投入之前，都還有修正的機(jī)會(huì)。

2、個(gè)人主觀的東西不要太多，不能把所有的空同都?jí)涞脦в羞^(guò)多個(gè)人喜好的色彩，這是我們最需要避免的誤區(qū)。

3、不要不合時(shí)宜地去添置物品，有些物品添置益可能會(huì)因?yàn)榧竟?jié)、環(huán)境、地域文化的不同產(chǎn)生一些反效果。

4、個(gè)性化住宿最終會(huì)變成一個(gè)旅行的目的地。如果你經(jīng)營(yíng)的個(gè)性化住宿最終変成了旅行目的地，那你所要展現(xiàn)給消費(fèi)者、旅行者的一定是帶有地方特色的經(jīng)營(yíng)體，或者是說(shuō)含有這個(gè)地方特色的經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能地減少一些不必要的主題設(shè)置，而是真正從消費(fèi)入群的定位去做初期成本的支出，把成本的投入先放到人的基本訴求上面來(lái)。

5、現(xiàn)在很多人也會(huì)在一些新媒體上做一些付費(fèi)的、提高自己知名度的曝光行為，建議大家在這一塊上面也要有所選擇。在初期還不清楚自身情況，不確認(rèn)經(jīng)營(yíng)體的精神內(nèi)核的時(shí)候，盡可能不要著急宣傳自己，讓消費(fèi)者產(chǎn)生過(guò)高的期望會(huì)對(duì)自己的后期經(jīng)營(yíng)不利。